L' articolo 1123, comma primo del Codice Civile, enuncia il principio generale secondo cui le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi , salva la possibilità di una "diversa convenzione" .
Tale convenzione altro non è se non un accordo tra tutti i partecipanti al condominio con cui i condomini stabiliscono che la portata dei loro diritti e obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto dalla legge. Per costante giurisprudenza, tale accordo può manifestarsi o attraverso un regolamento condominiale di natura contrattuale predisposto dall'originario costruttore e accettato da tutti i condomini (o nei rispettivi atti di acquisto o approvato all'unanimità in assemblea), oppure una deliberazione assembleare approvata all'unanimità di tutti i condomini.
In assenza di un accordo unanime, non sarà pertanto possibile derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese.
Ne consegue che nel caso in cui l'assemblea modifichi i criteri legali o contrattuali di ripartizione delle spese con una delibera assunta a maggioranza, tale delibera sarà radicalmente nulla, perché una tale decisione esula dalle attribuzioni dell'assemblea, in quanto l'assemblea può deliberare a maggioranza solo sulla gestione delle cose comuni, mentre non può incidere sui diritti individuali dei singoli condomini, modificando il valore della proprietà ed il contributo di ciascuno alle spese comuni.
Il requisito dell'unanimità non viene meno neanche nel caso in cui la deroga ai criteri di ripartizione sia deliberata "una tantum", cioè per una singola e specifica spesa, poichè, anche in questo caso, la delibera incide sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti e, pertanto, non può che fondarsi su un accordo unanime.
La stessa maggioranza è richiesta anche nel caso in cui, a delibera derogatoria assunta - necessariamente all'unanimità- si decida di tornare ai criteri legali: anche tale delibera di “ripristino” dovrà essere assunta sempre all'unanimità.
In conclusione, l'assemblea condominiale non ha il potere di stabilire o modificare a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese in violazione delle prescrizioni dell'art. 1123 c.c. o di un regolamento contrattuale se non con il consenso unanime di tutti i condomini.
La delibera assunta senza il rispetto dell'unanimità è soggetta ad impugnazione per nullità, e pertanto anche oltre il decorso del termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per l'ipotesi differente di impugnazione per annullabilità.
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