Da tempo siamo abituati a sentire parlare di cappotto termico, uno degli interventi di coibentazione più diffusi tra chi ha avviato pratiche di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico, anche fruendo delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 119 del decreto n. 34/2° (c.d. Superbonus).
Il cappotto termico consiste in una serie di strati isolanti, di spessore variabile, che vengono applicati all’interno o all’esterno del muro degli edifici al fine di garantire un completo isolamento, acustico e termico.
Se correttamente applicato, il cappotto termico consente un notevole risparmio energetico, in quanto trattiene il calore interno durante l’inverno ed impedisce l’ingresso del calore esterno durante l’estate.
Ciò comporta una riduzione degli impatti energetici di riscaldamento e raffrescamento, e, conseguentemente, anche un apprezzabile aumento del valore economico dell’immobile.
E’ indubbio che l’applicazione del cappotto, quando esterno, modifica sensibilmente la facciata dell’edificio.
Ci si domanda quindi, in quanto frequente tema di discussione e dissenso, se le esigenze di riqualificazione energetica possano prevalere sul rispetto del decoro architettonico del fabbricato.
Può infatti accadere che le modifiche conseguenti all’applicazione del cappotto alterino in maniera importante la facciata, magari privandola di quelle caratteristiche architettoniche che contraddistinguono l’edifico nel suo complesso ma che, per motivi strutturali, non possono essere conservate (si pensi, ad esempio, agli edifici con mattoncini a vista).
La Corte di Cassazione, nella recente ordinanza 17920/2023 ha risposto negativamente al quesito.
Secondo la Corte, infatti, il decoro architettonico di un edificio è un bene comune, che va tutelato e preservato anche in caso di interventi per il miglioramento energetico, anche negli edifici che non rivestano particolare pregio artistico ed estetico. L’ alterazione, per essere vietata, non necessariamente deve implicare una radicale deturpazione dell’estetica dell’immobile, ma è sufficiente una compromissione o turbativa dell’estetica e del decoro complessivo della facciata che sia tale da determinare un deprezzamento del valore dell’immobile.
Proprio con riferimento al possibile deprezzamento economico del bene quale motivo di valida opposizione all’esecuzione dei lavori, vale certamente la pena chiedersi, caso per caso, se ed in quale misura tale eventuale deprezzamento possa essere compensato dalla rivalutazione conseguente alla riqualificazione energetica ottenuta con l’esecuzione dei lavori, e con quali conseguenze in ordine alla realizzabilità o meno degli stessi.
Altra questione dibattuta è se, nel caso di cappotto termico da realizzarsi su una facciata confinante con il fondo altrui, il confinante possa opporsi ai lavori eccependo la compressione del proprio diritto di proprietà.
Infatti, se è vero che l’art. 119 n. 3 del DL 34/20 prevede che “gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 del codice civile”, con ciò risolvendo eventuali contestazioni in merito alla riduzione delle distanze tra le costruzioni conseguenti all’ aumento del volume della facciata su cui viene apposto il cappotto, il legislatore nulla ha previsto in ordine al diverso problema dell’invasione dello spazio di proprietà del confinante.
Su punto si è però pronunciata la giurisprudenza. In particolare, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 15698/20 ha stabilito che il proprietario del suolo confinante non può opporsi alla realizzazione del cappotto termico, anche se lo “spessore” dello stesso invada la “colonna d’aria” sovrastante alla sua proprietà, a meno che non dimostri di subire “un pregiudizio economicamente apprezzabile in concreto con riguardo alle caratteristiche e alla destinazione anche futura del fondo (Cass. 15698/2020)“.
Richiamando tale precedente, il Tribunale di Lucca, con un’ordinanza cautelare resa il 14 ottobre 2022 ha ordinato al confinante sia di prestare consenso al posizionamento del ponteggio sia di consentire l’installazione del “cappotto termico” sulla facciata dell’edificio confinante, anche se lo stesso, atteso lo “spessore” del materiale isolante, avrebbe invaso la “colonna d’aria” sovrastante la sua proprietà.
E tanto è stato deciso partendo dal presupposto che “per giurisprudenza consolidata l’art. 843 c.c. non consente solo l’accesso e il passaggio sul fondo altrui per costruire o riparare una propria opera, ma anche la permanenza e l’occupazione dello stesso fondo per il tempo necessario per l’esecuzione di lavori non istantanei; è quindi legittima l’occupazione temporanea di una parte del fondo per collocarvi un’impalcatura indispensabile alla riparazione della facciata esterna dell’edificio confinante” (Cass. 32100/2021) e che, tenuto conto dell’esiguità dell’occupazione e della sua inidoneità a impedire un’ipotetica “sopraelevazione”, nel caso esaminato, non era sussistente quel ”pregiudizio economicamente apprezzabile” richiesto invece ai fini di una valida opposizione. Si può pertanto concludere che, in assenza di univoche disposizioni normative, vada apprezzata caso per caso la possibilità di richiedere, o opporre – dipende dai punti di vista- la realizzazione di cappotto termico su una facciata confinante con l’altrui proprietà, non essendo scontata la risposta in un senso o nell’ altro, ma dovendosi attentamente valutare ogni specifica situazione con il corretto supporto, tecnico e legale.
